估价实务中ღ★◈✿，经常遇到在建工程评估ღ★◈✿，在建工程的特点是种类繁多ღ★◈✿、可比性差等ღ★◈✿，评估方法比较专业ღ★◈✿、复杂ღ★◈✿，实践中存在很多需要注意的问题ღ★◈✿，同时估价师运用专业且较复杂的评估方法时ღ★◈✿，委托方不易理解ღ★◈✿，甚至外行指导内行ღ★◈✿，要求估价师运用特定的方法ღ★◈✿，确定出满足委托方要求的结果ღ★◈✿，这就造成了委托方要求和专业评估的冲突ღ★◈✿。本文从在建工程常用的几种方法角度出发ღ★◈✿，介绍了各方法在实际运用中存在的问题及冲突ღ★◈✿，以供大家探讨ღ★◈✿。
在建工程ღ★◈✿，指企业资产的新建ღ★◈✿、改建ღ★◈✿、扩建ღ★◈✿，或技术改造ღ★◈✿、设备更新和大修理工程等尚未完工的工程支出ღ★◈✿。在建工程涵括了从刚刚投资兴建的工程到已完工建设但尚未交付使用的工程ღ★◈✿。这些在建工程完工进度差异大ღ★◈✿，造价差异大ღ★◈✿、种类差异大ღ★◈✿，从而可比性差ღ★◈✿，市场无法找到相似案例ღ★◈✿，故很难运用市场比较法进行评估ღ★◈✿，由于工程尚未完工ღ★◈✿，无法产生收益ღ★◈✿，故收益法也不适用于在建工程评估ღ★◈✿。行业内比较接受的在建工程评估方法为剩余法和重置成本法ღ★◈✿，对于即将完工的在建工程西游降魔篇台湾票房尊龙凯时人生就是博z6comღ★◈✿，也可以运用形象进度法进行评估ღ★◈✿。
重置成本法评估在建工程的计算公式为ღ★◈✿：在建工程评估值=土地取得成本+取得税费+（工程建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+合理利润）*工程完工程度ღ★◈✿，工程完工程度是指评估时已完成的工程概算造价与该项工程总概预算造价之比ღ★◈✿。该方法的原理是计算在正常条件下ღ★◈✿，在评估基准日重新形成该在建工程所需的土地投入及已完成的工程量所需发生的全部费用ღ★◈✿。该费用可以根据类似建筑物客观成本或重置核算法尊龙凯时人生就是博z6comღ★◈✿、概算调整法来确定ღ★◈✿，可以根据实际发生工程量计算ღ★◈✿，也可以根据整体工程量及完工程度计算ღ★◈✿。
由于在建工程价值并非工程各项投入的简单相加ღ★◈✿，此时要根据市场情况合理确定其潜在利润ღ★◈✿。在原所有者持续开发的前提下ღ★◈✿，成本法中利润率的取值ღ★◈✿，在建和全新商品房应一致ღ★◈✿。但遇到大部分的土地并未开发ღ★◈✿，只是开发一小部分时ღ★◈✿，大部分土地的开发利润并未实现ღ★◈✿，此时应将利润分摊ღ★◈✿，仅考虑已建成建筑物分摊的土地的管理费西游降魔篇台湾票房ღ★◈✿、利息利润等ღ★◈✿，未建部分的建筑物分摊的土地按纯土地评估西游降魔篇台湾票房ღ★◈✿，不考虑其利息利润ღ★◈✿。但是在被迫转让的前提下ღ★◈✿，因为要让渡利润ღ★◈✿，所以在建部分的利润率要比正常值低些ღ★◈✿。即使没有更换开发主体尊龙凯时人生就是博z6comღ★◈✿，时间进度不同ღ★◈✿，利润的实现程度也不同ღ★◈✿，实践中应根据在建工程的实际情况ღ★◈✿、风险程度ღ★◈✿、评估目的等合理确定利润率ღ★◈✿。
在运用重置成本法评估时须注意ღ★◈✿，一般正在建设中的在建工程ღ★◈✿，不存在折旧ღ★◈✿，但是对于停工项目ღ★◈✿，需根据停工时间及估价对象实际状况计算其实体性ღ★◈✿、经济性及功能性三类贬值ღ★◈✿。
剩余法的原理是用开发完成后房地产的价值扣除后续建设所需投入资金ღ★◈✿，得到现有工程评估价值的方法ღ★◈✿。运用剩余法评估在建工程的公式为ღ★◈✿：在建工程评估值=预期开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建投资税费-续建投资利润-取得在建工程税费ღ★◈✿。
在运用剩余法评估在建工程时需注意扣除的相关成本为续建的成本ღ★◈✿，续建投资利息不仅包含后续投入工程的开发成本及相关费用的利息ღ★◈✿，也包含取得在建工程的利息ღ★◈✿，取得在建工程的款项视为初始投入成本ღ★◈✿，计息期须覆盖整个续建期ღ★◈✿，约定其它付款期限的除外ღ★◈✿。而开发完成后价值可以根据开发完成后房地产的特点及市场条件运用市场比较法或收益法等方法评估得出ღ★◈✿。
同重置成本法ღ★◈✿，剩余法评估中也涉及到利润问题ღ★◈✿，此时同样需要根据工程具体情况及市场实际情况确定合理利润ღ★◈✿。在剩余法中ღ★◈✿，扣除续建成本利息的基数是在建工程取得成本ღ★◈✿、续建成本ღ★◈✿、管理费用ღ★◈✿、销售费用ღ★◈✿。扣除利润的基数是在建工程取得成本ღ★◈✿，续建成本尊龙凯时人生就是博z6comღ★◈✿，管理费用ღ★◈✿，销售费用和利息ღ★◈✿。应扣除的利息和利润的计取基数均包含在建工程价值——这与求取土地价值时计取基数包含应求取的土地价值内涵一致ღ★◈✿。
一般在建工程评估ღ★◈✿，重置成本法和剩余法成为了最专业最具说服力的评估方法ღ★◈✿。然而实际评估实务中ღ★◈✿，这两种方法很难被委托方理解和接受ღ★◈✿，这是因为这两种方法都是将在建工程当作一个整体ღ★◈✿，分别从实际投入和未来收益扣除续期投资的角度来进行测算ღ★◈✿，测算的结果应该是在建工程整体价格ღ★◈✿。在目前我国预售制度存在的情况下ღ★◈✿，在建工程抵押时往往已经出售一部分ღ★◈✿，这给整体核算增加了一定难度ღ★◈✿。另一方面ღ★◈✿，由于抵押审批时效性不高ღ★◈✿，在估价基准日未售出的物业ღ★◈✿，在审核通过抵押登记之日可能已经售出ღ★◈✿，委托方为实际抵押方便ღ★◈✿，往往要求估价结果具体到各楼栋ღ★◈✿、各种物业类型甚至具体到套的价格ღ★◈✿，以方便随时增减抵押物ღ★◈✿。而这种要求ღ★◈✿，重置成本法和剩余法均无法实现ღ★◈✿，这是因为运用这两种方法计算分摊到各平方的单价均是一样的ღ★◈✿，体现不出不同类型物业的价值ღ★◈✿，从而委托方的随意增减抵押物也无实际意义ღ★◈✿。
价格系数调整法并非单独的计算在建工程价值的方法ღ★◈✿，它只是在建工程评估过程中解决不同类型物业定价的一种方法ღ★◈✿。即针对在建工程难以分开定价的问题ღ★◈✿，可以运用价格系数调整法来解决ღ★◈✿。
价格系数调整是估价师通过选取与估价对象建成后类似的房地产并计算它们各层或各类型的房地产价格比例系数来确定估价对象在建工程成本分摊系数ღ★◈✿，然后通过分摊系数分开定价ღ★◈✿。比如某地几个商场楼层分摊系数表ღ★◈✿：
当运用成本法或剩余法测算得出某在建工程平均单价为A时ღ★◈✿，通过价格系数调整ღ★◈✿，可得出一层单价为1.85Aღ★◈✿，二层ღ★◈✿、三层ღ★◈✿、四层单价分别为0.92A西游降魔篇台湾票房ღ★◈✿、0.73Aღ★◈✿、0.62Aღ★◈✿。通过对在建工程总价值按照价格系数进行分摊ღ★◈✿，可简单实现委托方对各层ღ★◈✿、各类型或各单元的价格要求ღ★◈✿。
针对重置成本法和剩余法存在问题ღ★◈✿，另外一种操作方便且容易被委托方接受并认可的ღ★◈✿，便是形象进度法ღ★◈✿。
形象进度法评估在建工程是指选择足够的可比销售实例ღ★◈✿，根据在建工程建造完成后的市场价格ღ★◈✿，结合工程形象进度评估在建工程的方法ღ★◈✿。笔者查阅了相关估价实务书籍及相关文献ღ★◈✿，形象进度法评估在建工程公式均如下表示ღ★◈✿：
笔者认为此公式或对公式的解释不严谨ღ★◈✿。因为运用市场法或收益法测算出的开发完成后的房地产市场价值ღ★◈✿，是包含房价和地价的整体价值ღ★◈✿，而运用建筑工程量和安装工程量所占比例计算出的工程形象进度百分比ღ★◈✿，仅是指地上建筑物的形象进度ღ★◈✿，未考虑土地投资在整个工程项目中所占比例ღ★◈✿。举个例子ღ★◈✿，某项工程投资ღ★◈✿，土地投资占40%ღ★◈✿，建筑安装工程投资占60%ღ★◈✿，当建筑安装工程完成80%时ღ★◈✿，按上述公式计算出的形象进度也为80%西游降魔篇台湾票房ღ★◈✿，但包含土地投资在内的实际完工进度=40%+60%*80%=88%尊龙凯时人生就是博z6comღ★◈✿，显然ღ★◈✿，用开发完成后的房地产市场价值作基数的线%的完工进度更合理ღ★◈✿。
从形象进度法的计算过程可以看出ღ★◈✿，此方法容易满足委托方关于分套评估的需求ღ★◈✿，因为开发完成后的房地产市场价值较容易分套或分类型确定其价值ღ★◈✿，则在建工程各部分或各套价值也较容易分开求出尊龙凯时人生就是博z6comღ★◈✿。
形象进度法适合于工程完工或接近完工的情况ღ★◈✿，评估时需要注意工程进度与付款进度不一致的情况ღ★◈✿，合理确定工程的形象进度尊龙凯时人生就是博z6comღ★◈✿。
由于在建工程种类繁多西游降魔篇台湾票房ღ★◈✿，个性突出ღ★◈✿，具体工程量不同ღ★◈✿，造价差异大ღ★◈✿，实际评估工作中需要根据不同在建工程的具体特点进行分析ღ★◈✿，选择合适的评估方法ღ★◈✿，并对传统的评估方法进行特殊修正后灵活运用ღ★◈✿。
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